変動リスクが高く、しかも種類の多い賃料をたとえサプリースや保証でフィックスしたと言っても、不動産信託している信託銀行がデフォルト（破綻）した場合には、たとえＳＰＣ（特別目的会社）に付された高格付企業の保証があっても投資家は保護されない。端的に言えば、一般投資家にはリスクの高い商品となっているのである。もともと不動産を担保にした証券化は、抵当証券や住宅ローン債権（ＭＢＳなど）の流動化などがあり目新しいものではない。地価が右肩上がりのトレンドであれば、当初の不動産の価格（時価）に比べ売却時の価格は上昇し、前述のスキームの不安も取り除かれるかもしれない。しかし、このような商品を開発する場合、担保不動産の価格を関係者間で決定するのは極めて危険な発想であり、少なくとも競落価格によって価格に信憲性を付す必要がある。ところが、競売には時間と費用がかかり、まして競売にかけられる担保不動産はそもそも流通‘性に乏しいものが多く、悪循環を生んでいる。そこで、不動産価格は収益方式の収益還元法を採用し、キャッシュフローを重視した不動産鑑定が有効になってくる。土地は利用してこそ収益を生むものであり、土地自体が投機の対象となったり、値上がりを前提にした証券化スキームは本来的とは言えない。実際に、収益還元法による不動産価格は時価と大きく下値で乗離する場合が多い。しかし、収益還元法による不動産価格になじんでいないだけであって、抵当権設定時の担保評価に収益還元法を採用せず、安易に比較事例法を中心にした簡易法に慣れすぎた意識を変えれば、多くの場合解決の糸口が見えてくるはずである。

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