特徴：①組合は非課税で、組合員の配分収益に不動産所得として課税される。②組合員が個人の場合、減価償却費や建物部分の借入金利の損金算入、損益通算の節税メリットがある。③組合員が法人の場合、純額方式（組合の最終損益のみを分配・負担)、半純額方式（組合の損益計算書項目のみ分割)、総額方式（すべてのＢ/Ｓ・Ｐ/Ｌ項目を分割）の三法がある。<匿名組合型＞仕組み： 各組合員（ 投資家） は免許を受けた営業者に出資（SPC＝特別目的会社を設立）し、事業経営を営業者に委任する。組合員はそのＳＰＣから利益の分配を受ける。アメリカのリミテッド・パートナーシップに類似した商品である。特徴：①組合（SPC）は非課税。配分収益は任意組合と同様の扱い。②土地譲渡重課税は営業者に適用。③組合員が法人の場合、土地重課の適用はなく、総額法適用。<賃貸型＞仕組み：投資家は単なる共有者で、３商品の中で最も単純な仕組み（図表2-12参照)。特徴：①事業の５年目以降に、一部から分割請求があった場合、有効な対抗手段がなく、事業継続が阻害される可能性がある（民法256条)。②不動産の一括処分には共有者全員の同意が必要。小口化商品のメリット・デメリット匿名組合型を簡単に説明すると、売却された分譲マンションなどを一括で組合（購入者の現物出資相当額＝金銭出資）が購入して、その賃貸収入を組合員が持ち分に応じて収益を得るというものである。この時、不動産の所有権は組合にあり、固定資産税などの負担が組合員の持ち分に応じてかかるが、建物部分の減価償却や借入金利などが税の繰延べ効果を発揮するというもの。ただし、建物の賃貸借契約の期間が民法で最大20年であること、組合解散など不動産売却時のキャピタル。

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