ロスが発生する可能性があり、ＩＲＲ（内部留保率）はあまり良くならないというリスクが存在している。不動産特定共同事業法が施行される前には、三井不動産を中心に一部賃貸ピルやショッピングセンターなどの物件をサブリースの延長線で行っていた経緯がある。同法が1995年に施行されると、第一号認可を受けたリゾート開発の泉郷（株）がリゾート施設を小口化した。続いて野村不動産が宅地開発で導入し、1997年には東京建物が自社保有ビルを、そして三井不動産が商品化に成功している。最近では、東急不動産が川崎市（神奈川県）の分譲マンション建設に活用する計画が報じられた。もともと、この小口化商品はアメリカでは一般的に商品化されており、特にショッピングセンターなどの物件が商品化に適していると言われている。また、商品化する場合にポイントとなるのは土地と建物の価格比率で、わが国のような土地価格が建物価格を大幅に上回る場合、たとえ賃貸収入が多くても税負担が多く、しかも繰延べ効果が薄くなり、ネット利回りが下がってしまうリスクが大きい。また、賃貸ビルの賃貸借契約の期間は日本の場合は２～３年と短いのが一般的で、それも６ヵ月前の予告で解約可能になる。これに対し、アメリカでは契約期間は１０～20年と長いうえ、解約時には残存期間の賃料支払義務が発生する。つまり、日本の場合、賃料自体が大きな変動要因でキャッシュフローが確定しないという弊害が壁となっている。